强化小区自治能力,提升物业服务水平范文

(作者:锄禾11时间:2019-11-28 23:25:40)

作为千年古镇,XX镇域内的小区房屋性质复杂,商品房、经适房、廉租房、动迁安置房、直管公房、系统房、农民自建房等种类繁多,而物业企业管理水平也参差不齐,导致部分小区环境欠佳,物业服务不到位,居民怨言颇多,各类投诉不断,甚至有居民用不交物业费等方法来应付,造成恶性循环。而业委会作为业主选举产生的自治组织,本应代表业主监督物业,维护广大业主XX的利益,但在现实中,业委会大多未能在物业管理中发挥其应有的作用,有些业委会甚至长期不工作、形同虚设。

为了进一步强化业委会的自治能力,更好的发挥业主自治,从而督促物业企业提升服务水平,本次调研通过对基层进行深入走访座谈,发现目前业委会、物业企业运作中存在的问题,并研究制定相应的措施。

一、XX镇基本情况

XX镇总面积23.48平方公里,常住人口约22万,下辖3个社区委员会、39个居民委员会。目前,泗泾镇辖区内共有商品房小区68个、约637.9万平方米,自建小区10个、约30.51万平方米,共有27家物业服务企业为全镇各类小区进行服务。同时,有33个符合条件的小区已经成立了业委会。

二、小区管理存在的问题

(一)业委会自治能力不足

1、业委会组建困难。一方面,很多住宅小区在组建业委会时,都遇到出租率高、违章搭建多等情况,完全符合条件的业主比较难找,即使找到了有的业主也不愿意做业委会工作,物色人选难。另一方面,业委会是体制外的自治组织,对人选没有专门的考察机构,而要求又比较高,既要热心公益、肯做奉献,又要大多数业主认可,不亚于选体制内的党支部人选。我镇今年共陆续启动了21个小区业委会的组建和换届工作,目前仅完成5个,其余都由于人选无法产生而暂缓、延迟。

2、业委会运作不规范。业委会成员大多年龄偏大,对相关法律法规不熟悉、缺乏专业知识。对于业委会的职责认识不清,有些业委会长期不开会,在开展工作特别是做工程时,重结果而忽视过程,常常抛开必要的程序,运作不规范。

3、业委会工作开展难。业委会可以说是志愿者、非专业组织,而业主对业委会的财务管理、工程等工作要求又高,加上小区业主各方矛盾错综复杂,众口难调,业委会要统一几千户人家的意见,工作很难开展,往往一部分满意了,一部分就吵起来。比如小区内的快递寄存箱,有些业主认为方便收取快递,是好事,有些业主则认为侵占了绿地、公共区域,不同意,业委会左右为难。

(二)物业公司管理水平、服务质量不高

1、从业人员综合素质偏低。物业服务企业流动性很大、工资低,使得很多从业人员综合素质不高,甚至有些小区经理业务水平也达不到行业标准,物业管理不规范,物业服务保障质量上 不去,又缺乏与业主沟通协调艺术,造成了一些业主与物业公司的矛盾加剧。

2、物业收缴率低、物业费上涨难。纵观我镇住宅小区的物业费水平,68个小区中,物业费低于1.5元的有44个小区,占比64.71%,其中低于1元的有15个小区,占比22.06%。随着用工成本逐年增高、物业费又连续几年难以上涨,物业公司从自身利益出发,往往以下降服务质量来降低运行成本,造成物业服务质量与业主需求的服务标准差距拉大,多数业主拒绝上涨物业费甚至拒付物业费,物业费的收入逐年递减,形成恶性循环。

三、现有的举措

针对目前业委会和物业企业的现状问题,我镇也在不断探索、创新,通过提升自身能力和加强外部管理来指导和监督业委会、物业企业的运作。

(一)加强对物业、业委会的业务培训

一方面,通过开展年度业务培训、业委会的任前谈话及培训等,增强业委会和物业企业的业务水平。另一方面,通过编制《泗泾镇业主委员会操作手册》,作为工作指南,使业委会和物业企业在日常工作中能够有据可循、有法可依。另外,通过建立业委会、物业企业工作群,加强沟通交流,促使工作更加规范有序。

(二)加强对业委会人选的把关

通过建立包括房管所、城管、派出所、信访办和物业在内的五部门联合审查,以及居民区党支部考察,对人选进行严格把关,避免一些存在违章搭建、违规上访等没有公信力、公益心的业主进入到业委会。另外,通过推行居委会、业委会的交叉任职,并鼓励党员参与业委会的组建,使业委会能够在居民区党支部的引领下,充分发挥居民自治。

(三)启动物业月查、第三方达标测评

一是,通过建立物业服务月查制度, 以居委会每月检查、房管所抽查的形式,督促物业提升服务水平。对于投诉较多的物业,我们通过约谈机制,对物业服务不到位、矛盾较突出的问题进行约谈整改,甚至开具限期整改单、进行失信行为记分。二是,通过实施第三方达标测评,对物业服务企业的服务内容进行测评,并进行打分排名。通过不同形式的检查来督促物业进行整改,规范运作。

(四)建立住宅小区综合治理联席会议制度

小区管理涉及方方面面,包括物业、违建、消防、卫生、绿化等,需要各部门的共同参与。根据“住宅小区综合治理”和“创新社会治理、加强基层建设”工作的要求,我镇已在镇级、居委会层面分别建立了住宅小区综合治理联席会议制度,通过联席会议,整合资源、夯实力量,帮助解决小区治理中的难点问题。

四、相关建议

通过近几年不断加强对业委会和物业企业的监督指导,出台了一系列的制度、措施,各类举措也初见成效,但还需进一步深化落实。比如,加强了对业委会队伍的建设,但缺乏对业委会的有效监督,无法制约业委会规范运作;加强了对物业企业的检查监督,但缺乏相应的奖惩机制,无法确保问题的整改落实;因此,还需要在业委会的监管、物业的奖惩、部门的联动等方面下手,着力强化小区自治能力,提升物业服务水平。

(一)建立相关制度,形成对业委会运作的全过程监管

当前的法律法规对业委会缺乏有效的制约措施,业委会工作随意性较大。通过制度的建立,可以一定程度上规范业委会的运作,提升业委会的自治能力。

1、建立业委会承诺制度,形成任前监督。针对新组建、换届后的业委会,在任前谈话时要求业委会委员签订《承诺书》作为备案的必要材料。通过签订《承诺书》,承诺依法依规依约履行业委会职责,一旦违反承诺,取消其业委会委员资格。

2、建立重大事项报备制度,形成任中监督。要求业委会在遇重大事项时,必须提前向居委会进行报备。通过事先报备,使居委会能及时掌握业委会的日常工作开展情况,当小区维修资金需要使用时、物业选续聘时,居委会和房管所能够及时的给与业务指导,避免因操作不规范造成业主的损失或者矛盾。

3、建立离任审计制度,形成任后监督。要求业委会在换届小组组建完成后,启动对任期内专项维修资金和公共收益使用情况的审计,并将审计结果向全体业主进行公示。通过专业审计,加强对小区资金使用的监管力度,保障业主的知情权,同时也能促使业委会在任中规范资金的使用。

(二)建立部门联动,形成对物业企业的奖惩机制平台,加强对物业的综合管理,以“红黑榜”促进物业服务提升

目前,各职能部门对于物业企业都有自己的检查制度和相应的处罚,但由于部门之间缺乏沟通,信息无法共享,往往各司其政。另外,对于检查结果,只有处罚没有奖励,检查结果没有得到更好的运用。

1、建立部门监管联动平台,加强对物业的综合管理。联合房管所、城管、安监、社区服务中心、居委会等部门,形成对物业企业的监管合力,一是各部门形成信息共享,在按部门职责对物业企业进行监管的同时,结合《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》对物业企业的失信行为进行认定,并由房管所进行记分处理;二是按各部门的职能分工,形成对物业企业的联合考核机制,通过职能部门的专业考核,督促物业企业提升管理水平。

2、综合运用测评和考核结果,形成对物业的奖惩机制。将第三方达标测评和各部门专业考核相结合,对物业企业进行最终打分。在得分排名基础上,建立物业企业“红黑榜“,”红榜“即为排名前10位的物业企业,”黑榜“即为排名后5位的物业企业,并将这些榜单通过微信等公众平台向社会公布。同时,对于连续进入”红榜“的小区项目经理,进行适当的奖金鼓励;对于连续进入”黑榜“的物业企业,通过业委会进行劝退。

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