房地产企业购地款利息资本化问题精品多篇范文

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房地产企业购地款利息资本化问题 篇一

关于房地产企业在老企业会计制度下 购地款借款利息能否资本化的问题

质监与技术支持部：

A公司为一家房地产开发企业，在本年执行《企业会计制度》，2009年执行《企业会计准则》，2008年的1月取得一块土地，金额为8.8亿，由于公司没有决定是否进行下一步开发，故本块土地一直闲置，只进行了前期一些设计和勘察工作，截至2008年12月31日，公司仍然没有进行实质性动工，截至现在，公司也仍然没有动工迹象。截至2008年12月31日，共发生利息65,612,163.33企业全部予以资本化。

2000年2月29日《企业会计制度》第七十七条中，规定了有关企业借款利息资本化的相关问题，但在2001年1月18日，财政部发布的《企业会计准则--借款费用》中，引言第二条规定“本准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用”。

以上两个文件都以财会文件下发，属于同一法律下的文件，根据实体法从新原则，应遵循《企业会计准则--借款费用》，但本准则不涉及房地产开发企业。

若《企业会计制度》和《企业会计准则--借款费用》均未规定房地产开发企业的利息资本化，那房地产开发企业的利息资本化应依据《财政部关于房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定的通知》（财基字〔1999〕74号）第十二条规定：房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。但此文件未规定房地产开发企业在开发过程中非正常闲置期间是否需要暂停资本化的问题。

故在老准则下没有明确规定房地产商品开发过程中借款利息该不该资本化、如何资本化。财政部文件也未规范非正常闲置期间是否应暂停资本化。

现审计过程中企业已全部资本化，是符合相关规定，请给予答复。此种情况，企业在2009年执行新准则后利息是否可以资本化？

2015年贵州注册会计师《会计》：借款利息资本化试题 篇二

2015年贵州注册会计师《会计》：借款利息资本化试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一项资产的增加，不可能引起__。A．另一项资产的减少 B．一项所有者权益的增加 C．一项负债的增加 D．一项负债的减少 2、2008年12月31日，甲公司应支付其销售部职工工资200000元，社会保险40000元。下列会计分录正确的是__。

A．借：管理费用240000

贷：应付职工薪酬—工资200000—社会保险费40000 B．借：销售费用240000

贷：应付职工薪酬—工资200000—职工福利40000 C．借：销售费用240000

贷：应付职工薪酬—工资200000—社会保险费40000 D．借：制造费用240000

贷：应付职工薪酬—工资200000—职工福利40000

3、会计工作的社会监督主要是指由__依法对受托单位的经济活动进行审计、鉴证的一种监督制度。A．审计部门

B．注册会计师及其所在的会计师事务所 C．财政部门 D．税务部门

4、材料明细账通常用（）账页。A．三栏式 B．数量金额式 C．多栏式

D．三栏式或多栏式

5、采用支付手续费委托代销方式销售商品，应该在（）时确认收入。A：收到货款 B：收到代销清单

C：开出发票收到货款 D：发出商品

6、某供热企业2011拥有生产用房原值3000万元，当年取得供热收入2000万元，其中直接向居民供热的收入500万元。房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20%。该企业2009年应缴纳的房产税为____万元。A：7.2 B：21.6 C：27 D：28.8

7、某企业资产总额为150万元，当发生下列两笔经济业务后：(1)向银行借款10万元存入银行；(2)用银行存款偿还应付账款15万元，其权益总计为__。A．145万元 B．175万元 C．155万元 D．125万元

8、下列各项中，属于税收法律关系客体的是____ A：征税人 B：课税对象 C：纳税人 D：纳税义务

9、下列交易或事项，不应确认为营业外支出的是__。A．支付的税款滞纳金

B．无法查明原因的现金短缺 C．无形资产出售净损失 D．固定资产盘亏净损失

10、从事生产、经营的纳税人，自领取营业执照__日内，持有关证件向税务机关申报办理税务登记。A．15 B．30 C．45 D．60

11、托收承付结算方式下，验货付款的承付期为__。A．3天 B．10天 C．5天 D．30天

12、时间价值的大小与下列因素无比例关系的有__。A．资金投入生产经营过程中的时间长短

B．资金投入生产经营过程中的周转一次的时间长短 C．资金投入生产经营过程中的周转次数的多少 D．通货膨胀的高低

13、采用代数分配法分配辅助生产费用（）A：适用于实现电算化的企业 B：能够简化费用的分配计算工作 C：能够提供正确的分配计算结果

D：计算辅助生产劳务或产品的单位成本

14、某企业2011年年初递延所得税负债余额为1 360万元，2011年当期新发生两项暂时性差异(1)固定资产账面价值大于计税基础4 000万元；(2)预计负债账面价值小于计税基础2 000万元，已知该企业截止至当期期末所得税税率始终为15%，从2012年起该企业不再享受所得税优惠政策，所得税税率将调整为25%，不考虑其他因素，2011年影响利润表的递延所得税为____万元。A：2 406.67 B：140 C：1 500 D：3 766.67

15、从事生产、经营的纳税人领取工商营业执照（含临时工商营业执照）的，应当自领取工商营业执照之日起（）日内申报办理税务登记。A．20 B．30 C．50 D．60

16、某企业应收账款总分类账户期初借方余额为8000元，明细账分别为：甲厂借方4000元，乙厂借方 2500元，则丙厂为__。A．借方1500元 B．贷方1500元 C．借方6500元 D．贷方6500元

17、__是对会计对象进行的基本分类，是会计核算对象的具体化。A．会计要素 B．会计科目 C．会计账户 D．会计对象

18、某单位会计张某与接替者王某在财务科长李某的监交下办妥了会计工作交接手续。5天后，财政部门对该单位进行检查时，发现张某所记账目中有严重的会计作假行为，而接替者王某并未发现这一问题。财政部门依据有关法规对该单位进行了处罚，并追究有关人员的责任。对该单位的上述违法行为应承担责任的有__。

A．张某、李某和王某

B．单位负责人、张某、李某和王某 C．单位负责人、张某和王某 D．单位负责人、张某和李某 19、10月31日，某企业“本年利润”账户有借方余额98000元，表示__。A．该企业1月1日至10月31日累计实现的净利润 B．该企业10月份实现的净利润

C．该企业1月1日至10月31日累计发生的净亏损 D．该企业10月份发生的净亏损

20、税务部门统一印刷的增值税专用发票属于__。A．通用原始凭证 B．专用原始凭证 C．累计原始凭证 D．汇总原始凭证

21、下列各项支出在企业中不能作营业外支出的是（）。A．出售材料成本 B．固定资产盘亏损失 C．对外捐赠支出

D．企业赔偿、罚款支出

22、下列各项中不应计入“营业税金及附加”的是__。A．消费税 B．资源税 C．城市维护建设税 D．增值税的销项税额

23、根据《仲裁法》的规定，下列关于仲裁委员会的表述中，不正确的有____ A：仲裁委员会是行政机关

B：仲裁委员会不按行政区划层层设立 C：仲裁委员会独立于行政机关

D：仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系

24、欠缴税款纳税人因怠于行使到期债权，对国家税收造成损害的，税务机关可以按照有关法律规定行使____ A：优先权 B：撤销权 C：抗辩权 D：代位权

25、纳税人账簿、凭证、财务会计制度比较健全，能够如实反映生产经营成果，正确计算应纳税款的，税务机关应当对其采用的税款征收方式是__。A．定期定额征收 B．查验征收 C．查账征收 D．查定征收

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、2009年12月31日，丙公司“应付账款”账户为贷方余额260000元，其所属明细账户的贷方余额合计为330000元，所属明细账户的借方余额合计为70000元；“预付账款”账户为借方余额150000元，其所属明细账户的借方余额合计为200000元，所属明细账户的贷方余额为50000元。丙公司资产负债表中，“应付账款”和“预付账款”两个项目的期末数分别应为__。A．380000元和270000元 B．330000元和200000元 C．530000元和120000元 D．260000元和150000元

2、会计报表编制的主要依据是__。A．会计核算资料 B．会计凭证 C．日记账记录 D．总分类账记录

3、甲公司为增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17%。2003年3月1日，甲公司向乙公司销售一批商品，按价目表上标明的价格计算，其不含增值税额的售价总额为20000元。因属批量销售，甲公司同意给予乙公司10%的商业折扣；同时，为鼓励乙公司及早付清货款，甲公司规定的现金折扣条件（按含增值税额的售价计算）为：2/10，1/20，n/30。假定甲公司3月8日收到该笔销售的价款（含增值税额），则实际收到的价款为__元。A．20638.80 B．21060 C．22932 D．23400

4、企业收到投资方以现金投入的资本，实际投入的金额超过其在注册资本中所占份额的部分，应计入__．账户核算。A．实收资本 B．资本公积 C．盈余公积 D．投资收益

5、下列关于商业贿赂行为的说法中，正确的是__。

A．回扣与正当的折扣、佣金的根本区别在于折扣和佣金必须如实入账，而回扣是账外暗中进行的

B．商业贿赂的主要目的是排斥竞争

C．商业贿赂行为包括行贿和受贿两个行为，因此具有一定的对合性 D．折扣是商业贿赂的主要表现形式

6、企业应持有的现金总额通常小于交易动机、预防动机、投机动机三种动机所反映的现金余额之和，因为__。

A．各种动机所需保持的现金并不要求必须是货币形态 B．变现质量好的有价证券或其他资产可以随时变现 C．现金在不同时点上可以灵活使用

D．各种动机所需要的现金可以调剂使用

7、企业对于已计入“待处理财产损滥”科目的存货盘亏及毁损事项进行会计处理时，应计入管理费用的是__。A．管理不善造成的存货净损失 B．自然灾害造成的存货净损失 C．应由保险公司赔偿的存货损失 D．应由过失人赔偿的存货损失

8、以下各项为不可授予专利权的项目是__。A．我国科学家发现了一颗新的行星 B．游戏规则

C．基因治疗糖尿病的方法 D．人工种植新型果树的方法

9、下列会计科目，在编制资产负债表时应列入“存货”项目的有__。A．材料采购 B．材料成本差异 C．工程物资 D．周转材料

10、下列各观点中，正确的是__。

A．从某个企业看，其全部账户的借方余额合计与全部账户的贷方余额合计不一定相等

B．从某个会计分录看，其借方账户与贷方账户之间互为对应账户

C．试算平衡的目的是验证企业的全部账户的借方发生额合计与借方余额合计是否相等

D．不能编制多借多贷的会计分录

11、企业自用的无形资产，其摊销的无形资产价值应当计入当期（），同时贷记“累计摊销”。A．管理费用 B．营业费用

C．其他业务支出 D．营业外支出

12、下列关于营业税纳税期限的说法中，正确的有__。A．不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税

B．营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度 C．金融业的纳税期限为1个月，自纳税期满之日起15日内申报纳税 D．保险业的纳税期限为1个月，自纳税期满之日起15日内申报纳税

13、期间费用包括__ A．销售费用 B．制造费用 C．管理费用 D．财务费用

14、根据法律法规的规定，中外合资经营企业__ 行业时，合营各方应在合营合同中约定合营企业的合营期限。A．从事咨询服务的 B．从事土地开发的 C．经营房地产的

D．从事资源勘查开发的

15、根据《票据法》的规定，票据背书的绝对记载事项有__。A．背书人签章 B．被背书人签章 C．背书的日期 D．背书的原因

16、纳税人有下列情形不得开具增值税专用发票的是__。A．商业零售的烟、酒、食品 B．向消费者销售服装

C．直接销售给使用单位的汽车、机车 D．转让专利权

17、西机公司“原材料—甲材料”明细账3月末余额为__元。A．56000 B．48000 C．42000 D．24000

18、下列各项支出，应在企业应付职工薪酬中列支的有（）A：职工因工负伤赴外地就医路费 B：企业医务人员的工资 C：退休人员的退休金 D：退休人员的医药费

19、企业接受的现金捐赠，应计入__。A．资本公积 B．营业外收入 C．盈余公积 D．未分配利润

20、在物价持续下跌时，导致本期发出存货成本偏高、利润偏低的方法是__。A．先进先出法 B．加权平均法 C．计划成本法 D．移动平均法

21、甲为画家，创作国画一幅，乙公司购买丁此画。乙公司购买后，将其装饰于办公室的墙壁上。开会之人，多有夸奖。乙公司遂以此为原版，制作挂历销售，市场甚好。下列说法正确的是__。A．乙公司有权复制该画

B．乙公司有权将其装饰于办公室 C．乙公司有权将其公开展览

D．乙公司有权复制该画，但不得销售

22、甲、乙发生合同纠纷，继而对双方事先签订的仲裁协议效力发生争议。甲提请丙仲裁委员会确认仲裁协议有效，乙提请丁法院确认仲裁协议无效。关于确定该仲裁协议效力的下列表述中，符合法律规定的是____ A：应由丙仲裁委员会对仲裁协议的效力作出决定 B：应由丁法院对仲裁协议的效力作出裁定

C：应根据甲、乙提请确认仲裁协议效力的时间先后来确定由仲裁委员会决定或丁法院裁定

D：该仲裁协议自然失效

23、某邮局2010年7月份发生以下经济业务传递函件、包件的收入为12万元；电报、电话收入5万元；销售电信物品收入8万元；报刊发行收入2万元；销售邮务物品收入1万元。那么该邮局7月份应缴纳营业税的营业税额为（）万元。A：17 B：25 C：19 D：28

24、某企业购进一台旧设备，该设备原单位账面原价为100万元，累计折旧25万元。该企业支付购买价款60万元，支付运杂费10万元，另外发生安装调试费用20万元。该企业购进的设备入账价值为__万元。A．130 B．90 C．60 D．105

25、下列不属于经济业务事项的是__ A．从外购买商品

B．接受外单位提供的物质 C．销售自产产品 D．签订销售合同

企业购地可行性报告 篇三

篇一：xxx公司关于土地购置的可行性分析报告 xxx公司

关于购置土地的可行性分析报告

一、项目背景

xxx公司自x年x月x日成立后，在上级公司领导的指导与支持下，不断探索，勇于创新，立足自身优势谋求新发展。公司化改制后，加快了加入上级公司的步伐，并严格遵照政府引导与市场化运作的方式，按照现代企业管理制度的要求，做强做大，提升自我的综合竞争能力，为促进xxx产业大发展大繁荣，建设富裕、文明、和谐作出了重大的贡献。但是，在我公司不断取得喜人成效的同时，各方面存在的问题也愈加突出，影响了公司的可持续发展，尤其是我公司目前严重缺乏可支配土地资源。在没有土地资源的情况下，公司的再发展以及未来拓展新业务的规划都只能是纸上谈兵，无米之炊。这种情况持续下去必将阻滞甚至滞后公司的长远发展，因此我公司根据发展需要，拟在xxx购臵发展储备用地。

二、项目概况

1、项目建设内容

本项目购臵土地位于xxx，我公司计划用此地块建xxx，同时为公司将来扩大规模和拓展多元化经营进行土地战略储备。

2、项目地理环境

本次拟购土地位于xxx，园区规划面积xxx公顷，位于xxx，1依托城市开发建设，沿xxx路与城区连成一体，是一个和城市资源共享的特色园区。xxx园区于x年x月成立，是政府重点基础设施项目，规划建设成以食品、医药及医疗设备、服装、运动用品和it产品等为主的健康产业基地，并集房地产、商业文化娱乐服务于一体的，环境优美、功能齐全的生态型园区。

3、拟购买土地基本情况 土地位臵：xxx 土地性质：xxx 总面积：xxx平方米（xxx亩），其中红线面积为xxx平方米（xxx亩）。预计土地价款：xxx元整（￥xxx）

三、项目的必要性和合理性

1、x年x月x日，公司召开领导班子会议，商议通过了土地购臵提案，领导班子全体成员一致同意公司参与购买位于xxx的工业用地地块，会议决定由总经理室跟进该事项的具体情况。在现今土地资源较为稀缺，公司能够抓住机遇，为长远发展提供必要的发展用地保障，将非常利于进一步推进可持续发展的进程。

2、由于我公司业务发展稳步前进，原有xxx能力已无法满足现有的发展需求，并且受到xxx的制约，迫于上述原因，公司xxx，以保证公司的各项业务得以继续顺利开展。没有可支配的土地资源、xxxx等不确定因素严重影响了公司的前行。因此，2掌握土地资源迫在眉睫，购臵土地亦是顺应形式所为，如是方可为今后的发展提供坚实保障，以推动公司长期稳步健康发展。

3、本次项目实施后，我公司将走出无地可用的窘境，摆脱xxx的束缚，计划充分利用所购地块，结合规划用地性质，建成集xxx、xxx、xxx等多功能于一体的复合型基地。通过不断提升自我，积极拓展业务新领域，增强市场竞争能力，构建公司持续发展的长效战略格局，在市场化的浪潮中托引而出，更好的迎接市场的挑战和考验。

4、本次使用自筹资金购买发展用地，有利于提高资金使用效率，符合公司的利益，与资金投资项目的实施计划不相抵触，不影响资金投资项目的正常进行，不存在变相改变资金投向和损害投资者利益的情况。

四、评估

1、资产评估

本次购臵宗地总面积为xxx平方米（xxx亩），其中红线面积xxx平方米（xxx亩），规划道路面积xxx（xxx亩）平方米。根据xxx公司对此地块红线面积（xxx平方米）做出的评估，评估价值为人民币xxx元整（￥xxx）。按照评估单价计算，宗地总面积（xxx平方米）评估价约为xxx万元，与我公司购入价较为接近。由于此地块形状规则，地理位臵相对优越，周边交通较为便利，经政府规划后具有较好的发展潜力与较强的再升值能力。因此本次购地价格基本符合此地块实际市场价值。

3五、交易对方的基本情况 xxx

六、购买土地的目的及对公司影响

1、土地购臵资金安排公司将用自筹资金支付本次土地购臵款。按公司购买土地面积xxx平方米计算，预计本次共需投入资金约xxx万元左右。其中：土地价款xxx万元、个人所得税和审计评估费等税费款约xxx万元。

2、对公司的影响：本次购买发展用地，主要为公司的主营业务得以持续发展及配套建设，以及为新业务的拓展创造条件。通过本项目的实施，有利于促进公司经营结构多元化发展，增强公司核心竞争力，保障公司未来可持续发展。

七、项目风险分析

1、风险因素

本购买发展用地与之相关的政策、市场和经济效益等方面存在不确定性，因此本项目存在一定的风险。（1）工程风险

工程风险主要来自有可能发生工程地质条件与预测发生重大变化的情况，导致工程量增加、投资增加；供水、供电等外部协作配套条件发生重大变化，给今后项目建设和运营带来困难。（2）新增摊销影响利润的风险

本项目投资属于固定资产的投入，将新增无形资产，存在新增无形资产摊销影响公司利润的风险。

4（3）购臵土地的风险 xxxx

2、应对措施

（1）工程风险应对:针对本项目来说，工程风险较小，发生工程地质条件与预测条件不符的可能性较小。政府承诺开发区内供应土地将达到“七通一平”（通水、通电、通路、通排污、通通讯、通电视、通燃气管道和平整土地），保证项目用地所处位臵配套基础设施健全，为项目实施提供良好基础条件，令入驻经济开发区的投资者打消顾虑。

（2）新增摊销影响利润的风险应对:购臵土地主要用于主营业务及配套设施建设用地，为公司主营业务顺利发展以及拓展新业务做准备。公司将积极推进项目建设和实施工作，力争尽快形成新的利润增长点，消除新增摊销影响利润的风险。

八、结论

本次购买土地主要着眼于公司未来发展规划，符合公司长远发展战略，有利于保证公司主营业务的稳健发展，有利于节约租赁开支，有利于构建更加稳定的经营环境，有利于进一步拓展新产业，增强公司的综合竞争力，保证公司未来持续发展。同时符合公司的根本利益。虽然项目具有一定风险，但公司已有完善的应对措施可有效规避和预防风险发生。因此，本项目是可行的。

5篇二：买地建厂的可行性研究报告 香港秋实围墙环保工程有限公司 关于购买土地建立新厂房的可行性研究报告

编写：李雁杰 审核：范凤娟批准：国福旺 目录

第一章 项目总论 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„。.。第二章 项目背景和市场发展概况„„„„„„„„„„„„„„。.第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第久章 第十章

投资地点和投资条件„„„„„„„„„„„„„„„„„。.投资规模和产品方案„„„„„„„„„„„„„„„„„。.主要原材料供应„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„。.工艺技术及方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„。.公用设施和辅助设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 生产组织和劳动定员„„„„„„„„„„„„„„„„。.„。投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„。„ 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„。第一章 项目总论 1.1项目名称

香港秋实围墙环保工程有限公司投资大型生产线研发生产新型预制围墙以及楼房隔墙板 1.2项目性质 购地自建厂房 1.3项目投资单位：

香港秋实围墙环保工程集团有限公司 1.4.项目拟建地区、占地面积： 河北省沧州市青县马厂镇，约占地50亩 1.5.项目拟建规模： 初步达到，月生产预制围墙多少延米，生产其他副产品多少量；可容纳多少名员工生活工作。1.6.项目主要建设内容：

本项目需土地50亩，其中30亩作为工厂，20亩作为储备用地。其中生产厂房多少平米（用于摆放各类设备），辅助生产车间厂房多少平米，仓库面积多少平米，主要放置原材料、办成品、成品。综合办公楼平米，食堂面积平米，员工宿舍平米，发货场平米，停车场平米。1.7.项目提出的背景：

市场需求大，目前生产力已跟不上销售节奏等1.9环境保护

排放污染物的种类、数量，是否达到国家规定的排放标准。新厂建成后，不会排放废气、工业污水，只会有少量的生产废料，我们会考虑是否将此类废料回收，在不能回收之前要先倾倒在指定地点。

主要技术经济指标汇总 序号 1 2 3 4 5 6 7 指标名称 年生产加工量 占地面积 已建筑使用面积 生产车间使用面积 货物堆放场地使用面积 停车场使用面积 综合办公楼使用面积 经营收入 经营成本 增值税 城市维护建设税 单位 延米 亩平米平米 数量 50 0 备注

1．10主要研究结论

（1）当下天津市没有采用大规模机械化生产，而基于目前供需关系很有必要。（2）目前市场需求量大，很多建筑工地都有需求。

（3）在沧州马场镇建立生产线，其水、电都能得到解决，地价、税收都合理，交通便利。并且对于公司市场拓展和长远发展都有意义。（4）项目建设投产后，不产生三废，周边无集中居民区，产生噪音污染也在允许范围内，对周围环境不会造成不理影响。

（5）该投资项目又同时属于固态的土地投资，在公司战略储备上又有很大意义，并且有很强的抗风险能力。

（6）该项目符合公司长远发展的利益篇三：企业进麓谷购地项目可行性研究报告编制提纲 企业进麓谷购地项目可行性研究报告编制提纲

一、总论

1、申请项目的概述。应包括项目类别（整体迁移、生产基地、科研基地、总部搬迁等）、主要内容、生产产品的技术水平，项目的主要用途（限200字以内）。2.简述本企业实施项目的基础条件（资金、产品、市场、企业管理以及股东各方情况简介）。3.项目计划目标 ？ 总体目标：包括项目执行期间（从项目起始时间到计划完成时间），计划投资额（包括购地、土建、设备、流动资金）；项目完成时达产实现的年生产能力（工业增加值、销售收入、缴税总额及主要税种税额、净利润、创汇额）、企业资产规模、企业人员总数和因项目实施而新增就业人数等。

？ 计划新增投资来源。列表说明项目执行期内由企业负责完成的新增投资资金来源、到位时间和金额。

二、申报企业情况 1.申报企业基本情况

包括企业名称、注册时间、注册资金、企业登记注册类型、主管单位（部门）名称。2.企业财务经济状况

上年末企业总资产、总负债、固定资产总额、总收入、产品销售收入、净利润、上交税费、流动比率、速动比率、总资产报酬率、净资产收益率、应收账款周转率。今后三年企业的财务预测。

三、产品的技术可行性和市场分析 1.产品的技术创新性论述

产品的技术或工艺路线，能说明产品技术水平的证明材料。详细描述产品的技术来源、合作单位情况；说明项目知识产权的归属情况。

2．本项目产品的主要用途，目前主要使用领域的需求量，未来市场 预测；项目产品的经济寿命期，国内主要生产厂家。

四、项目实施方案

1．项目实施计划：详细描述项目立项、购地、平面设计、报建工作、生产准备工作、市场开拓工作的进展计划，以甘特图（注）的形式列出，并明确标出完成各项工作预计所需时间及达到的阶段目标。

2．生产方案：论述生产设备及原辅材料的来源、供应渠道，简述生产过程中的“三废”情况及处理的措施和方案。

五、投资预算与资金筹措 1.投资预算

根据项目计划投资情况，编制固定资产投资估算表（包括购地、基本建设、购买设备等）和流动资金估算表（包括人工费、材料费、其他费用）。

2、资金筹措

对投资部分，需阐述资金筹措渠道、预计到位时间、目前进展情况。具体包括：利用银行贷款并已获得贷款的，在附件中须提供贷款合同，尚未取得贷款的，需说明目前贷款的进展情况，若银行已承诺贷款或担保机构承诺担保的，须附银行承诺证明或担保证明；企业自筹资金部分，须详细说明筹措渠道、筹集额度，如果是股东增资，须说明是现有股东增资，还是吸收新股东，并附上股东会决议等材料；地方政府拨款部分，应说明拨款部门、资金使用方式、资金到位时间，已经拨款的，须附相关证明文件。

3、资金使用计划

根据项目实施进度和筹资方式，编制资金使用计划，分为购地费、设备仪器购置费、基建费、流动资产、其它费用等。

六、达产效益分析

应按建设工期分期达产后进行经济分析，包括产值、收入、利润、税收等。

甘特图（gant）——是查看项目进程最常用的工具图，也叫线条图或横道图，由二维坐标构成，其横坐标表示时间，纵坐标表示任务。企业应将购地项目执行期内的各项任务分解，每项任务用一条横线表示，其长度是完成这项任务所需的时间，将横线按任务的启止时间放在图内。如下图所示：

新旧准则借款利息资本化核算方法比较 篇四

《 企业 会计 准则第17号——借款费用》利息资本化核算 方法 与原企业会计准则相比有很大改变，主要表现在：将专门借款和一般借款的借款费用分别纳入会计准则；对专门借款的借款费用资本化 问题 扩大到“相关资产”；对“相关资产”发生的专门借款和一般借款利息资本化金额的确定方法与原会计准则不同。本文举实例进行 分析。

一、扩大了符合资本化条件的资产范围及其利息资本化的借款范围

从《企业会计准则第17号——借款费用》中可以看出，新准则涵盖了企业发生的所有借款费用核算，在对符合资本化条件资产的购建或生产的借款费用核算进一步完善的同时，对上述规定外的其他借款费用核算也进行了规范。与旧准则相比，新准则对符合资本化条件的资产及其利息资本化的借款范围有所扩大。

在新准则中，“符合资本化条件的资产”范围，扩大到需要经过相当长时间购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。在会计实务中，需要较长准备期才能将其达到可使用或可销售状态的存货、生产制造车间、电力设备和物业投资等均可作为符合资本化条件的资产。而旧准则“符合资本化条件的资产”仅指固定资产（包括企业自己购买或建造的固定资产、委托其他单位建造的固定资产），而对发生在存货等资产的借款费用则不能予以资本化。

在新准则中，为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算 确定一般借款应予资本化的利息金额。而在旧准则中，为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款并不纳入利息资本化的借款范围。

二、完善了专门借款利息资本化金额确定方法

新准则规定，为购建或生产相关资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得利息收入或进行暂时性投资取得投资收益后的金额确定。该条款的规定与旧准则不同，在旧准则中，只有与发生在所购建固定资产上的支出相挂钩的部分才允许资本化，在确定利息资本化金额时，要考虑累计资产支出加权平均数和资本化率两个主要因素。新准则对专门借款利息资本化的方法与《国际会计准则第23号——借款费用》基本相同。国际会计准则的相关规定是：对于专门为获取某项相关资产借入的资金，符合资本化条件而计入该资产成本的借款费用的金额，应为借款期内发生的实际借款费用，减去该借款用于临时投资所带来的任何投资收益。

举例说明。利达公司于20×7年1月1日从商业银行借入2年期、年利率7.8％、金额为1000万元的人民币借款，准备用于购建生产线。该公司将生产线出包给鑫鑫建筑公司，工程从当年4月1日开始施工建造，当天向鑫鑫公司预付工程款300万元，8月1日支付工程款500万元，以为利息资本化期间，预计20×8年3月份完工，假设利达公司将专门借款中尚未动用的资金存入开户银行账户，开户银行年存款利率为2.8％。

房地产开发企业借款费用资本化问题探讨 篇五

http:// 房地产开发企业借款费用资本化问题探讨

2010-08-04 11:30:37 清华大学领导力培训 互联网

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房地产开发企业的资产负债率高是一个普遍的现象。由于房地产开发企业经营周期长，投资回收期长，而资金投入相对集中，利用债务资本筹集开发资金，通过运用财务杠杆达到投资效益最大化的目标就成为开发商的热衷。由于我国房地产行业的平均利润率高于社会平均利润率，“借鸡生蛋”的现象更为突出。借款费用的会计问题也就倍受人们的关注。本文在介绍国外会计准则关于房地产开发的借款费用会计处理方法的基础上，分析了我国会计规范关于房地产开发企业借款费用的会计处理规定中存在的问题，提出了改进的建议，并对会计处理中的具体问题进行了探讨。

一、各国会计准则关于房地产开发企业借款费用的处理原则

国际会计准则第23号“借款费用的资本化”明确指出了适合采取借款费用资本化的范围。该准则第8条和第11条分别规定“采用借款费用资本化方针的企业，是在借款费用对企业具有重大意义时，而且是在须经较长时间的准备才能按预定用途使用或销售的资产上发生支出时，才将借款费用列为资本支出”。显然，房地产开发企业是符合其关于借款费用资本化的资产条件的。

美国财务会计准则第34号“利息费用资本化”明确将房地产开发企业列入合格资产即适合利息资本化的资产的范围，该公告第9段关于合格资产的定义是：“1.企业为了自用而在建或生产的资产；2.为了销售或租赁而作为分期工程建造或生产的资产（例如造船或房地产开发）；3.当接受投资的企业正在进行计划的主要经营活动，如果该企业的经营活动包括使用资金购置其经营活动所需的合格资产时，采用权益法核算的投资（权益、借款和预付款）。”

日本的会计准则在借款费用的处理原则上主要采取的是费用化原则，但房地产开发是唯一的例外。其准则规定，如果企业所借人的款项是专门为了用于房地产开发企业，则企业应将相应的借款利息予以资本化，计入该资产的成本。

可见，国际会计准则、美国财务会计准则和日本的会计准则都是将房地产开发企业明确列入适合于借款费用资本化的范围的。区别在于：国际会计准则第23号修订后借款费用费用化的趋势取代资本化而占了上峰；而美国财务会计准则委员会则一直将借款费用资本化作为基准处理方法，并体现在房地产开发项目借款费用的处理上。

二、我国会计规范中关于房地产开发中借款费用的处理原则

我国的会计规范体系比较复杂，各相关规范在房地产开发企业项目的借款费用处理上也各有不同：

（1）我国《房地产开发企业会计制度》规定，“企业长期负债的应计利息支出，„„生产期间的，计入财务费用„„”。

（2）我国《企业会计制度》规定，“除为构建固定资产的专门借款所发生的借款费用外，其他借款费用均应于发生当期确认为费用，直接计入当期财务费用。”由于对于房地产公司而言，所开发的房地产不属于固定资产，而是存货，因此根据《企业会计制度》，相关的借款费用应采取计入财务费用的做法。

（3）我国财政部于2001年1月颁布了《企业会计准则——借款费用》，该准则首次就借款费用资本化的条件、资本化的方法作出了明确规定，即“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应当予以资本化。”但遗憾的是，不知出于何种考虑，该准则并未将房地产商品开发中发生的借款费用列入准则的涉及范围。该准则第2条称：“本准则不涉及：（1）与融资租赁有关的融资费用；（2）房地产商品开发过程中发生的借款费用。”

（4）《股份有限公司会计制度附件三：房地产开发业务会计处理规定》（以下简称《附件三》）规定：“公司为开发房地产而借人的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。”由于这一文件仍然有效，因此房地产上市公司对借款费用的处理虽然不受《企业会计准则——借款费用》的规范，但实际上也采取了资本化的处理原则。

综合以上规定和不同规范的适用范围，我国目前房地产开发中的借款费用的处理原则是：非上市的房地产开发公司按照《企业会计制度》和《企业会计准则——借款费用》的规定采取费用化的处理方法；上市的房地产开发公司按照《附件三》的规定，采取借款费用资本化的处理方法。

三、笔者的观点及建议

笔者赞同将房地产商品列为资本性资产，并将房地产开发企业过程中发生的借款费用予以资本化处理。这是因为：房地产开发企业商品虽然不是固定资产，但由于为特定房地产项目开发而发生的借款费用虽然是一种理财费用，但它的使用是针对特定对象的，与项目成本之间存在直接联系，根据历史成本原则和费用配比原则，它应划归开发间接费用的范畴，并构成房地产项目成本的一部分。

笔者认为，我国关于房地产开发企业项目的借款费用处理的会计规范存在如下问题：

（1）各规范目前都在一定范围内适用，甚至针对同一适用对象的规范（如企业会计制度、《附件三》都适用于上市公司）之间处理方法互相冲突，不利于公司选择适当的会计政策。

（2）《企业会计准则——借款费用》所规定的符合借款费用资本化的对象仅限于“构建固定资产而专门借人的款项”。这一范围过于狭窄，将其他非构建固定资产而形成的资本性资产排除在外，如造船、房地产开发等等。笔者认为没有必要将房地产开发排除在该准则之外，因为对于房地产开发企业而言，作为开发经营对象的房地产的性质属于资本性资产，符合借款费用资本化的条件。同时，房地产上市公司实际上一直在采用借款费用资本化的处理方法。因此将房地产开发项目的借款费用排除在准则之外，没有实际意义，与国际准则之间也缺乏协调。

（3）目前的制度安排将导致上市的房地产公司和非上市的房地产公司在借款费用处理上的又一个“双轨制”。由于借款费用在房地产公司经营活动中的重要性和普遍性，不同的处理方法将导致企业经营业绩和财务状况的重大差异。

因此，笔者建议，应明确将房地产开发企业的借款费用在符合条件时采用资本化的处理方法，并纳入《企业会计准则——借款费用》的规范范围内。

四、房地产商品开发借款费用资本化会计处理中的两个问题

1、尚未开发的土地是否纳入资本化的资产范围？

购入土地（或土地使用权，以下统称土地）是房地产开发企业的第一步，而且获取土地的费用往往占开发项目成本的很大比重。尚未开发的土地是否纳入资本化的范围值得我们讨论。美国有关会计准则规定，没有进行开发的土地不应将其纳入资本化的资产范围。如果为了特定用途而开发土地的工作正在进行，则取得土地的利息费用支出可资本化。可见美国是将在土地上的开发活动的进行作为资本化的必要条件之一。而其他大多数国家的会计准则在这个问题上未作明确规定。

笔者认为，这个问题实际上是房地产开发企业项目借款费用何时开始资本化的问题。我国《企业会计准则——借款费用》规定以下三个条件同时具备时开始借款费用资本化：“（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。”这与国际会计准则第23号以及美国财务会计准则有关规定是基本相同的。

根据以上原则，笔者认为，对尚未开发的土地所发生的借款费用的处理应具体分析：（1）如果该土地是用于特定房地产项目的土地，则为获取该土地所发生的借款费用应该予以资本化。因为虽然在该土地上的建筑施工活动尚未进行，但获取该土地实际上也是房地产项目开发活动的重要环节之一。总之，购入土地和后续的建筑施工活动一样，也属于为使资产达到预定可使用状态所必需的购建活动或准备活动。因此，在土地的使用方向已经明确的情况下，在购入之时应该将其纳入资本化的资产范围。（2）如果该土地的使用方向尚不明确，例如很多房地产公司购入土地仅仅是为了作为土地储备，则暂时不宜将其纳入资本化资产范围。因为谈不上为实现资产预定用途所必需的购建活动或准备活动正在进行，因此不符合资本化资产的条件，只能暂时作费用化处理，待土地使用方向明确后，再将其纳入资本化资产的范围。

2、关于房地产开发企业项目借款费用资本化的停止时间。

关于借款费用资本化的停止时间，各国会计准则也有具体规定。我国《企业会计准则——借款费用》规定：“当所购建的固定资产达到预定可使用状态时，应停止其借款费用的资本化。”这也与国际会计准则和其他一些国家的准则关于借款费用资本化的停止时间的规定基本相同的。

关于房地产开发企业项目借款费用资本化的停止时间，我国《股份有限公司会计制度附件三：房地产开发业务会计处理规定》：“公司为开发房地产企业而借人的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。”笔者认为，这一规定有一定的缺陷。原因在于：

（1）将开发产品销售作为资本化停止的时间不符合国际会计惯例和我国的会计准则。因为房地产开发项目销售与开发项目完工是两个时间概念。根据我国目前的有关规定，对现售的房地产项目而言，在竣工之后至销售之前，还要经过一系列程序，包括：质量验收、面积测绘以及最关键的申报销售许可证等。因此，房地产项目竣工并不意味着该项目能够马上投入销售。而预售的房地产项目又有所不同，销售往往始于项目开发前期的某一时间，在我国是完成项目总投资的30%即可申请预售许可证，因此销售开始之时远远早于项目竣工之时。所以无论在哪种情况下，以开发产品销售作为资本化停止的时间是很不合理的。

（2）由于房地产项目的销售方式不同，以开始销售作为资本化停止的时点会导致销售方式不同的房地产项目在会计处理上的不一致，有违实质重于形式原则和一致性原则。如果以销售开始作为资本化结束的时间，将使预售的房地产项目的资本化期间大大短于现房销售的房地产项目，使预售房地产项目承担的借款费用更多地被费用化处理，从而降低不同企业经营业绩和财务状况的可比性。

因此，对于房地产开发企业项目借款费用资本化的停止时间，应以《企业会计准则——借款费用》规定的“达到预定可使用状态时”为依据。

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