北京物业管理条例实施细则（精品多篇）范文

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小区物业保洁员服务标准与制度是什么? 篇一

一、卫生清洁达标标准 1.楼体总体清洁服务

（1）清理楼内内所有垃圾到垃圾转运站 每天2次 (2)清洁垃圾桶 每天2次

（3）清洁所有告示牌、橱窗及指示牌 每天1次 (4)清洁所有出口大门 每天2次

（5）清洁所有手印及污渍（包括楼梯、墙壁、防烟门） 每天1次 (6)清洁所有扶手、栏杆 每天1次 (7)清洁照明灯及灯罩 每周1次

（8）拖擦地台、云石、大理石表面 每周1次 (9)清洁所有楼梯及窗户 每天1次 2.人行楼梯卫生

（1）扫净及拖抹所有楼梯 每天1次 (2)洗擦扶手及栏杆 每天1次 (3)洗擦楼梯表面 每月2次 3.电梯卫生

（1）彻底打扫电梯厢、电梯厅地面

（2）清擦电梯门及指示板表面 每天1次

（3）电梯厢壁、通风口及照明灯清洁 每天1次 (4)电梯厢壁、电梯门框并上保护剂 隔天1次 (5)电梯槽底清理垃圾及电梯缝清洁 每天1次 (6)清擦电梯厢天花板表面 每周2次 (7)擦抹电梯厢监视器探头 每天2次 5.天台卫生

清洁打扫天台卫生 隔天1次 6.楼体外围卫生

（1）外围清扫 每天巡视

（2）垃圾桶倾倒 每天数次，确保垃圾不外溢

二、管理员巡检制度

为完成物业公司下达的目标管理责任制，加强部门内部各项管理工作，指导和协调内部人员工作要求和工作关系，管理处主任对各项工作有必要进行检查和监督，使小区楼宇管理工作更加富有成效。

1、管理员任对清洁公司经理进行负责，具体负责分管个区域公共设施，清洁、卫生、杀虫灭鼠、日常维修保修等管理工作。

2、管理员每天必须对上述管理工作范畴全面检查一次，并进行认真记录，每月对各项管理工作的实施情况进行评价，并填写相应表格。

3、管理员负责制定每月管理工作实施计划，并对工作计划逐项进行检查、指导和落实，抓住管理工作中的薄弱环节，统筹安排，合理布置。

4、管理员应对住宅楼公共设施管辖范围、卫生区域责任范围、消杀范围及重点部位做到心中有数，在每次全面检查过程中要针对存在的问题找出原因和解决办法，及时督促领班或责任人前去处理，并将处理结果记录下来，事后检查完成情况。 5.管理员应对各项管理工作高标准、严要求，除每天定期检查以外，还要采取不定期的抽查，突出重点，兼顾全面。在抽查过程中可走访部分业户，虚心听取业户意见和建议，增强与业户之间的良好关系，努力改进工作要求和提高质量标准，取得业户的理解、支持、配合与信赖。

6、管理员负责制定各项管理工作的整改措施，对检查出来问题较为严重的，应发出书面的纠正和预防措施，要求领班或责任人限期整改，使存在的问题得到根本解决。

7、管理员每月对各项管理工作完成情况做出评价，评价结果与领班、清洁工的奖金或工资直接挂钩，奖勤罚懒，奖优罚劣。 三、领班卫生检查监督制

为了强化管理工作，提高管理人员工作水平，提倡优质服务及严谨管理作风，创造文明、整洁、美观、舒适的环境，特制定本标准。

1、楼管人员应具备良好的思想素质和严肃认真的工作态度，热爱本职管理工作，热心为业户服务，能团结全体员工齐心协力地完成各项工作任务。

2、领办应对管辖区域的业户情况以及对楼层公共区域设施的使用情况了如指掌，对环境清洁卫生、绿化区域常青负全面责任。

3、领班应不定期走访业户，虚心听取业户意见和建议，做好业户走访记录，增强与业户之间的良好关系，取得用户的理解、支持、配合与信赖。

4、领班每天例行巡视检查制度，对管辖楼宇的各个楼层、公共区域的清洁卫生，以及设施的状态情况做到心中有数，发现问题及时报告监控总值班，并督促及时解决。

5、妥善保管业户登记表、装修报告及各类档案资料，建立健全业户档案。

6、为保持辖区的清洁卫生始终处于良好状态，楼管员每天应全面检查两次，填写检查登记表。将检查结果填入考核表格内，每月总结一次，报管理处主任评定，考核结果与月份工资挂钩，做到“奖勤罚懒，奖优罚劣”。

7、每月发放卫生工具及清洁材料，工具及材料的领用应本着满足工作实际需要，努力降低消耗，节约成本，从严控制的原则。

8、组织员工参观学习先进单位在清洁、卫生等方面的做法和经验，取长补短，不断改进日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清洁标准。

一、楼道 1.清洁范围

楼道梯级、扶手、墙面、电子门、信报箱、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。 2.清洁作业程序

（1）备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车；用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。

（2）备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。

（3）清洁消防栓、管：备扫把一把，胶桶（装水），抹布两块（干、湿各一块）。先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。

（4）清洁墙面、宣传板、开关：备干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）、抹布和刮刀。先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹各楼道灯开关板。 (5)用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹。

（6）清洁窗户玻璃：备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，按《玻璃门、窗、镜面的清洁》进行作业。

（7）每小时巡视检查楼道内外卫生一次，将广告纸、垃圾清扫干净。 3.清洁标准

（1）目视楼道：无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。 4.安全事项

擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。

二、房屋天台、雨篷 1.清洁范围

住宅区内房屋的天台、平台、雨篷。 2.清洁作业程序

（1）备梯子一个，编织袋一只，扫把、垃圾铲各一把，铁杆一条。

（2)将梯子放稳，人沿梯子爬上雨篷，先将雨篷或天面的垃圾打扫清理装入编织袋，将袋提下倒入垃圾车内，将较大的杂物一并搬运上垃圾车。 (3)用铁杆将雨篷、天面的排水口(管）疏通，使之不积水。 3.清洁标准

（1）每周清扫一次。

（2）目视天面、雨篷：无垃圾，无积水，无青苔，无杂物，无花盆（组合艺术盆景和屋顶花园除外）。 4.安全事项

（1）梯子必须放稳，清洁人员上下时应注意安全。

（2）杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。

三、公用卫生间 1.清洁范围

楼内所有公用卫生间。 2.清洁作业程序

（1）每天 点～ 点， 点～ 点分两次重点清理公用卫生间。

（2）打开门窗通风，用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内的烟头等杂物。 (3)清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位。

（4）将洁厕水倒入水勺内，用厕刷沾洁厕水刷洗大、小便器，然后用清水冲净。 (5)用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆，大理石台面，墙面、门窗标牌。 (6)先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。 (7)用湿拖把拖干净地面，然后用干拖把拖干。

（8）喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放入樟脑丸。 (9)每两小时进行保洁一次，清理地面垃圾、积水等。

（10）每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次。 3.清洁标准

（1）天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。 (2)目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。 (3)室内无异味、臭味。

（4）地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。 4.工作过程中应注意事项

（1）禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。 (2)用洁厕水时，应戴胶手套防止损伤皮肤。 (3)下水道如有堵塞现象，及时疏通。

四、楼层通道地面 1.清洁范围

所有楼层通道地面，包括大理石地面、瓷砖地面（不包括楼梯间）。 2.清洁作业程序

（1）每天上午用扫把对各楼层走道地面和楼梯台阶清扫一次。 (2)用拖把拖走道地面和楼梯台阶一次。

（3）定期用长柄手刷沾去污粉，对污迹较重的通道地面彻底清刷一次，再用拧干的湿毛巾，抹净墙根部分踢脚线。

3、清洁标准

（1）大理石地面目视干净，无污渍，有光泽。

（2）瓷砖地面面目视干净，无杂物，无污迹、有光泽。 3.工作过程中应注意事项

洗刷楼道时，防止水流入电梯门和住房门内。

五、不锈钢

1、清洁保养范围

护栏、标牌、电梯轿厢，不锈钢雕塑、宣传栏等。 2.作业程序

（1）先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面。 (2)然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面上的水珠。

（3）置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹。

（4）表面面积大的可用手动喷雾枪将不锈钢油喷于不锈钢表面，然后用无绒干毛巾拭抹。

3、清洁保养标准

（1）哑光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影。 (2)镜面不锈钢表面光亮，3米内能清晰映出人物影像。 4.安全注意事项

（1）上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣物。

（2）在清洁电梯外厅门时应防止厅门开关造成的意外。 (3)要使用干净的干毛巾，防止砂粒划伤不锈钢表面。 六、玻璃门、窗、幕墙 1.清洁范围 玻璃门、窗、玻璃幕墙，门厅镜面装饰柱，各种镜面。 2.作业程序

（1）先用刀片刮掉玻璃上的污迹。

（2）按玻璃清洁剂与清水1∶5的比例兑好玻璃清洁溶液。

（3）把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹。

（4）污迹较重的地方重点抹。

（5）除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分。

（6）一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把刮作横向移动。 (7)用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。 (8)最后用地拖拖抹地面上的污水。

（9）清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。 3.清洁保养标准

玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭 厘米内无灰尘。 4.安全注意事项

（1）高空作业时，应两人作业并系安全带，戴安全帽。 (2)作业时，注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。

七、灯具

1、清洁保养范围

各街区内的路灯、楼道灯、走廊灯和各活动场所的灯具。 2.作业程序

（1）准备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具。

（2）关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。

（3）先用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水分。 (4)将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。

（5）清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下盖板，取下灯管，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板，重新装好。 3.清洁保养标准

清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。 4.安全注意事项

（1）在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。 (2)清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电。

（3）人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。

（4）用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。

八、公共场地和马路 1.清洁范围

街区的汽车道，人行道，消防通道。 2.作业程序

（1）用长竹扫把把道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆。 (2)用胶扫把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。

（3）对有污迹的路面和场地用水进行清洗。

（4）雨停天晴后，用竹扫把把马路上的积水泥沙扫干净。 3.清洁标准

（1）每天打扫三次，每小时循环保洁一次，从早上 点～ 点，保持整洁。 (2)公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹。

九、绿地 1.清洁范围

物业管辖内草地和绿化带。 2.作业程序

（1）用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。

（2）对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内。

（3）在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。 3.清洁标准

（1）每天早晨、上午、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次，保持清洁干净。

（2）目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无 厘米以上石块等垃圾和杂物；烟头控制在平方米 个以内。

十、停车场 1.清洁范围

物业管辖区内停车场。 2.作业程序

（1）备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。 (2)用长柄竹扫把将垃圾扫成若干堆。 (3)用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。 (4)发现有杂物一起清运上垃圾车。

（5）用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水冲洗。

（6）清洁周围排水口和下水道，保证排水畅通。 3.清洁标准

（1）目视地面：无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无污迹和杂物。 (2)每天清扫两次；每周用水冲洗地面一次。 4.安全注意事项

（1）发现机动车辆漏油，应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后，再用洗洁精清洗油污，以免发生火灾。

（2）清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆。

十一、雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌 1.清洁范围

物业管辖区内的雕塑、宣传栏、标识宣传牌。 2.作业程序

（1）雕塑装饰物的清洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具。用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍；如有污迹用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按《不锈钢的清洁保养操作标准》操作。 (2)宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清洁，按《玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准》操作。

（3）宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。 3.清洁标准

（1）宣传牌每周清洁一次。

（2）室内标识牌每天清洁一次。

（3）雕塑装饰物每月清洁一次，清洁后检查无污迹、积尘。 4.安全注意事项

（1）梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤。 (2)清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。 (3)清洁工具不要损伤被清洁物。 十二、喷水池 1.清洁范围

物业管辖区内的喷水池。 2.作业程序

（1）平时保养：地面清洁工每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁。 (2)定期清洁：

①打开喷水池排水阀门放水，待池水放去三分之一时，清洁工入池清洁。 ②用长柄手刷加适量的清洁剂由上而下刷洗水池瓷砖。

③用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线表层的青苔、污垢。 ④排尽池内污水并对池底进行拖抹。

⑤注入新水，投入适量的硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地面污迹。 3.清洁标准

眼看水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污迹。 4.安全注意事项

（1）清洗时应断开电源。

（2）擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏。

（3）清洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。 (4)注意防滑，跌倒。

十三、室外地面 1.清洁范围

物业管辖区红线范围内的室外公共区域地面包括道路、绿化带等。 2.工作程序

（1）每天 和 分两次，用扫把、垃圾斗对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物。‘

（2）每天 ～ ， ～ 每隔半小时巡回清扫保洁一次，每天下班后 ～ 由班长安排人员轮值保洁。

（3）用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。

（4）发现污水、污渍、口痰，须在半小时内冲刷、清理干净。

（5）果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水刷洗一次。 (6)垃圾桶附近地面每天在上午、下午用水湿拖两次，定期用洗洁精刷洗一次。 (7)室外宣传牌、雕塑每天用湿毛巾擦拭一次。 (8)每月用水冲洗有污迹地面、墙身一次。 3.清洁标准

（1）地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。 (2)距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。

（3）果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物。

一、目的

对影响住宅区环境卫生的意外情况制定应急处理措施，为业户提供始终如一的清洁服务。

二、适用范围

住宅区出现的突发性火灾，污雨水井、管道、化粪池严重堵塞，暴风雨，户外施工，新入住业主装修期间等现象。

三、应急措施

1、发生火灾后的清洁工作应急处理措施：

（1）救灾结束后，清洁班长组织全体清洁员参加清理现场的工作。 (2)用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。 (3)打扫地面积水，用拖把拖抹。

（4）检查户外周围，如有残留杂物一并清运、打扫。

2、污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施：

（1）维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。

（2）该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。 (3)将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。

（4）疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。

3、暴风雨影响环境卫生的应急处理措施：

（1）暴风雨后，清洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物。

（2）发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，清洁员协助管理处检修，及时清运、打扫。

（3）清洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通。如发生外溢，及时报告管理员处理。

4、户外施工影响环境卫生的应急处理措施：

（1）小区设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中，清洁员配合做好场地周围的清洁工作。

（2）及时清理业户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。 5.新入驻业户装修期应急处理措施：

各责任区清洁员加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时清扫，必要时协助业户或管理处将装修垃圾及时上车清运。

接好电源后再用吸水器吸干地面水分。

5、打开门窗，用风扇吹干地面。

6、安全注意事项：处理水管爆裂事故时，应注意防止触电。

保洁标准要求及流程

1、要求：

1、卫生间的门、墙要干净，无任何明显的黑印。

2、卫生间的洗面盆、台子、拖布池要干净、清洁，不能堆放东西。 3. 卫生间的水龙头要保持明亮。

北京物业管理条例实施细则 篇二

总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

前期物业管理

第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

业主相关权利

第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五)、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二)、（三）、(四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

物业服务

第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第十条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

使用与维护

第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时，相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合，造成专有部分损失的，责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八 条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

法律责任

第三十九 条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

附则

第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

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