物业业主手册范文

业主须知

1、物业服务管理

物业服务管理为物业发展重要之一环，邯郸市佳美物业服务有限公司由受过严格训练和经验丰富之服务管理人员组成，特诚意为各位业主提供最佳效率之服务管理。

1.1服务管理公司职能

1.1.1邯郸市丛台佳美物业服务有限公司为裕康小区之物业服务管理人,享有或承担《业主公约》（以下简称公约）中规定物业服务管理人的各项权利、义务及责任。

1.1.2物业服务公司各员工有责任为各业主提供物业管理服务，有偿特约服务应事先向服务管理中心约定，但请各业主不可要求员工做私人服务，另请各业主勿赏赐任何利益给本公司员工。

1.1.3客户服务中心负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助各业主，此外还代表全体业主处理各公共事务。

1.1.4裕康小区客户服务中心办公时间为：8：00-12：00；14：-18：00。

裕康小区客户服务中心24小时热线电话：0310-7879322

1.2 服务管理费

1.2.1为保障各业主在裕康小区之物业的长远利益，以达物业保值增值的目的。各业主需按照裕康小区之《业主公约》承担本物业之保养、维修及日常服务管理开支费用。物业服务管理之各项支出包括但不限于：对裕康小区所有共用地方、设施、设备（包括可见及预埋设施系统）、车道、行人道等之保养、清洁、维修费用，消防及安全管理自动系统之检修保养费用。此外，公共渠道及水管之定期疏通维修费用、垃圾清理费、服务管理公司行政及服务管理费用以及服务管理员工之薪金、福利和涉及物业服务管理的相关费用等均包括在内。所有支出均由各业主按其单元建筑面积分摊。

1.2.2服务费是保持本物业正常工作之必备条件。故各业主务必须在服务管理中心规定的缴费时间内按时缴纳服务费。服务费用将以人民币为计算单位。

1.2.3业主应于应缴服务费月份的首七天前缴付当月之服务费，次月起每逾期一日加收应付金额的千分之三（3‰）的滞纳金。

1.2.4缴交服务费时间：8：00-18：00。

1.2.5缴交服务费办法：

A以现金方式缴纳至服务管理中心。

B以银行转账方式交予“丛台佳美物业服务有限公司”管理账户，详情向服务管理中心查询。

1.2.6其它缴费方法将容后由客户服务中心通知。

业主办理入住手续时，应预缴一年物业服务费。其它由客户服务中心制定之合理费用、收费标准按国家有关规定执行（具体缴费方式、时间另行通知）。

如共用设施、道路等大型工程费用，应按比例由各业主共同分担或在业主委员会成立后由公共维修基金中支付。

此外，各业主如有产权更改，请即以书面通知客户服务中心。服务费及其它有关费用可转予新业主，各业主应于产权转名时结算清楚，以免发生纠纷。客户服务中心最终将以物业业主为负责人而不涉入业主与租户之间的关系。

2、业主须知

2.1业主对其购买之物业拥有占有/使用/收益/处分等权利(如:房产权、买卖、赠予、交换、遗赠及继承)，但土地所有权仍归国家所有。若单元做出租用途，业主需到客户服务中心登记租客资料，并到政府有关部门办理《房屋租赁许可证》。

2.2业主须在《交房通知书》所约定时间交收钥匙。业主应负责对其接收单元的设备作检验并核实所有设施等皆符合交楼标准并需在验房具结书上签名确认。

2.3收楼时请查看室内设备等是否妥善，并把遗漏事项于收楼后三日内以服务管理中心特备之表格通知客户服务中心，本中心将代表业主利益就遗漏工程事项通过开发商要求并督促承建商解决，逾期者或业主单元已开始装修则视为验收合格，不予受理。

2.4单元仅作购房合同指定用途，而不可用作办公、货仓、工厂或其它用途。

2.5业主不可对单元作出任何结构、外观、设计、颜色及原建筑材料（如：窗户、阳台、护栏、外墙等）之更改，以维护物业之外观整齐、美观、也不可侵占公共空间，罔顾公德（如安装檐蓬、神位等）。

2.6业主进行装修、维修等工程，以不妨害其结构、公共设施及他人为原则。进行该项工程前需先获得客户服务中心批准及交纳有关费用。

2.7凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，客户服务中心除要求停止及恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门或要求赔偿/处罚之权利。

2.8单元内严禁存有任何违禁品。

3、裕康小区公共地方及设备日常保养

3.1裕康小区之所有公共设施属全体业主共有,不当之使用及蓄意破坏,会直接增大服务管理费用，请顾及公德，若发现有损坏事件，敬请立即报知服务管理中心。

3.2请勿损坏公共设备，否则需要赔偿损失。

3.3请勿把废弃物丢入各公共管道（如厨、厕下水道、雨水井等），否则需对损坏/堵塞负责疏通修理或承担相关责任。

3.4请勿涂划/刮花物业部分如墙壁等，亦不可随便吐痰或便溺，违者须承担服务管理中心代为处理之一切相关费用。

3.5请勿侵占任何公共地方（如堆放私人财物、神位、祭祀、晾晒等），以免有碍观瞻，违反者客户服务中心将按公约规定及时作出清理并向相关责任人征收及追讨由此而发生的一切相关费用。

4、清洁卫生

4.1裕康小区客户服务中心已雇有清洁工人负责保持公共地方清洁，但仍有赖于全体业主的通力合作，遵守社会公共道德，自觉维护小区环境卫生，才可确保小区的干净、整洁。

业主内部的清洁、卫生、防虫工作，应由业主自行负责，或委托小区客户服务中心指定承包商处理，费用另计。

裕康小区业主应将其室内生产垃圾用塑料袋包装妥当，摆放在客户服务中心所指定的位置或垃圾桶内，清洁工人每天将会按时清理，切勿将垃圾随意堆放在公共地方。

4.2为了给业主创造一个幽雅、清静的居住、休闲环境，服务管理中心拟定《卫生管理公约》，具体条款如下：

第一条：客户服务中心将组织专业人员专责对公共场地、设施进行定期的清洗、消毒、维修，发现问题及时解决，使业主充分享受舒适安全的生活及居住环境。

第二条：服务管理中心定期进行消杀工作，请业主注意约束小孩，以确保安全。

第三条：请业主勿高空抛物，以防发生人生伤亡或财产损失，否则将负全部责任；生活垃圾应放入楼外指定垃圾存放处，由清洁工每天定时打扫、清运。楼道内禁止堆放任何杂物，否则视为废弃物，将由清洁工予以清除。

第四条：不要在小区内随地、吐痰、乱扔纸屑、果皮等弃物。

第五条：禁止在小区内建筑上张贴标语、广告等。

第六条：禁止在公共场所搭建违章建筑。

第七条：不要破坏公共设施，保持其清洁、完整并能正常使用。

第八条：不要践踏草坪、损害绿化设施。

第九条：业主自行装修后的垃圾由服务管理中心统一清运，业主须按房屋面积标准缴纳装修垃圾清运费（具体收费标准见《收费一览表》）。房屋装修垃圾应袋装后送到指定收集地点，禁止堆放在楼内或道路上。

5、治安

5.1服务管理中心员工皆佩戴工作证。业主如发现可疑人员，请致电服务管理中心查询。

5.2裕康小区每日24小时均有秩序维护员值班，服务管理中心并提供夜间定时、定点巡逻，请业主配合秩序维护员工作以减少不安全的因素，并请注意以下几点：

5.2.1若发现任何可疑人员，请在安全情况下通知服务管理人员或客户服务中心。

5.2.2对进入裕康小区的访客要求做访客登记。

5.2.3房屋无人时，请锁好门窗。

5.2.4遇有遗失钥匙时，请即时把门锁更换。

5.2.5无人在室内时，关闭所有电器用具、煤气设备及用水设备。

5.2.6搬出大件物品及搬运货物出小区，必须到客户服务中心办理“大件货物出入放行”手续。办理该手续必须业主亲自前往办理（租户搬迁需业主授权）。

5.2.7业主切勿随便开门给陌生人，开门前必须先进行身份识别。

5.2.8与临近业主互相认识，保持联系，以便大家能够互相照应。

5.2.9如被贼匪光顾，不应移动、清抹或洗涤任何现场物品。当情况安全后，立即通知客户服务中心或公安部门。

5.2.10若业主举家外出三天以上，需报知客户服务中心，以便工作人员对您的物业及财产加强巡视力度。

5.3业主自聘安管

各业主如需在其使用物业单元范围内，自行聘用的私人安管员，必须事先向客户服务中心作书面备案，详列人员数目、值班时间及所属单元名称，并必须保证这些专职人员不穿安管制服在小区内公共地方活动，以免造成服务管理混淆及引起误会。

6、车场管理

所有车辆未经许可，或欠缴任何费用时，服务管理中心有权不容许该车辆进入小区停车场停泊。

7、防治灾害

7.1请勿在物业小区范围内燃放烟花、爆竹等，（政府指定节假日除外）；喜庆、婚、葬需燃放烟花爆竹的业主必须提前通知服务中心，以便做好安全预防工作。气炉要常检查，明火要小心，监管小孩勿玩火，勿在湖、池边玩耍、打闹或戏水，否则造成损失而引致的赔偿责任由监护人自行承担。

7.2爱护公物、消防设备，常保公共通道畅通。

7.3发生火警，即告知服务管理中心并致电报警。在安全情况下关掉总电掣、燃料掣或扑救或速行前往楼梯逃生。

8、转让业权

业主在转让单元时，请书面知会客户服务中心有关新业主之详情（如：姓名、地址、电话、交易日期等），以免产生纠纷。

9、其它

9.1业主必须监管其聘用之装修承建商及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或给公共地方遗下废弃物或对公共环境造成污染，该单元之业主为最终责任人，需承担赔偿责任。

9.2业主单元漏水影响下层时，如接获客户服务中心通知后应立即采取有效措施，并在24小时内必须修妥，以免导致下层业主财物损坏，否则客户服务中心有权将漏水单元供水阀门关上，直至漏水修好为止。

9.3滋扰他人行为如制造噪音、兜售商品、派发传单、广告或赠品等一律禁止，业主如发现类似人员应立即反馈至客户服务中心。

10、应急程序

紧急事故可能随时发生，本客户服务中心必须为处理这些情况做好准备，以尽量减低人身及财产的损失，以下所提供的资料，是特别为协助业主预防和处理紧急事故而设。

10.1紧急电话号码

火警119匪警110电信障碍112

急救（救护车）120供电局服务电话 95598

自来水公司热线0310-3113771煤气公司电话 0310-3019403

服务管理中心热线0310-7879322

10.2防火

请及时清理单元内存放之物品,以免阻塞逃生通道.任何可能引起或促成火警或危害安全之对象如旧布报纸或其它易燃物品等,均避免放置在室内，否则客户服务中心有权当做废弃物处理。

10.2.1防火知识

切勿超负荷用电或在同一插座接上多种电器，例如电扇、熨斗、电饭煲或吹风筒等，以免由于负荷过大而导致火灾。

请正当使用室内电器。失修/损坏/劣质电器品易导致火灾。任何电器工程需请合格技工进行。

定期检查、维修房屋内电器设备、电线和灭火用具等。

请遵照《消防法》规定，切勿在单元内储藏非法易燃易爆物品，最后离开单元前，检查并保证烟头已经熄灭，并把全部仍在使用的电器关闭。

易燃及危险物品应放置在孩童无法触及的地方。

请保持走廊、楼梯及防火通道畅通。

如遇到可疑气味时，切勿触动任何电器（包括电话、门铃、电动玩具等），小心打开所有窗户、门，让空气流通，然后离开现场并尽快通知客户服务中心。

10.2.2火警

发现（若发现火警）；

通知（致电消防队及通知客户服务中心及附近的人）；

逃生（使用最安全的途径，离开火警现场）；

控制（紧闭所有门窗）。

业户必须熟悉裕康小区内的灭火用具、警报系统以及本地消防队的电话号码：119

A若是轻微失火（如废纸篓、烟灰碟等），尽可能将火扑灭，但切勿冒险；

B如人身安全已受到威助，而火势亦不能受到控制，应及时逃生；如情况安全，可将通往失火现场的门窗关闭，以隔离及控制火势；

C通知消防队：

1） 说出有关单元的名称；

2） 说出所在街道准确位置；

3） 火灾蔓延的范围及位置；

4） 您的电话号码。

D通知服务管理中心；

E依照客户服务中心工作人员的指示，离开单元；

F如被火焰或高热所围困：

1） 有可能的情况下，致电消防队求助；

2） 打破玻璃警报系统之玻璃盖，使警报讯号能发出，把门关好，将火热的源头隔离；

3） 谨记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气含氧气量较高，温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；

4） 如情况许可，打破窗子以求空气流通。

G所有逃离火场的人，必须在指定之空旷地方聚集；

H身处火场者，则向外走，前往最邻近的出口逃生；

I发生火警时，服务管理中心职员会协助消防员和公安人员阻止公众人士进入火场，在服务管理中心职员或消防队未宣布有关房屋已安全之前，任何人不得进入。

10.2.3扑灭火警

小区公共指定地方均设有灭火用具，业主应熟悉灭火用具的位置和用法。各灭火用具除救火外不可作其它用途。

任何已扑灭的火警，必须向消防队报告，以便进行调查。

10.2.4撤离程序

A当发生火警或任何其它紧急演习时，所有人都应该完全撤离火场，不能有所例外；

B在撤离单元或进行火警演习时，业主的贵重物品须自行负责，另外，最后离开的人须负责锁上室内所有进出的门；

C开启屋外的大门前，先弄清楚是否烫手，如发现该门是热的，须慢慢开启；

D若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放一条毛巾在门底的门缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一块布，让消防员得知你仍在单元内，保持镇定等待消防员的救助。

10.3意外（紧急医疗问题）

当发生意外或紧急医疗问题：

A尝试尽可能获取有关是否损伤的资料；

B使伤者处于温暖及舒服的状况，并加以安慰；

C拨电话要求急救医疗服务；

D通知客户服务中心详述意外情况，包括所属单元、地点、姓名、地址、电话号码、目击者等；

E任何情况下，应尽量保持镇定。

10.4地震

A保持镇定，切勿离开所在地方；

B躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；

C远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的对象；

D地震时不要躲在楼梯底下；

E准备应付接连更多次的余震；

F如单元受到破坏，立即通知客户服务中心；

G切勿散播谣言或夸大其辞的报告。

10.5水浸

遇有可能发生水浸时:

A把有可能受损的贵重物品移往较高处；

B在水浸出现前,切断电器用具的电源；

C提防通电的电线以免发生危险。

水浸之后：

A检查财物以鉴定损失；

B委派及监督负责清洁的员工；

C逐渐抽去积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害；

D清除单元内，家具及其它地方的积水，避免破坏环境卫生；

E做好提防抢掠的措施，必须加强安全，防止盗贼进入单元。

10.6暴风

在暴风吹袭前，请采取下列防风措施：

A所有花盆及可被风吹倒之物品应放回室内；

B天台业主必须负责保持天台下水道之通畅及将放置在天台之物品移往安全地方；

C关紧所有门窗；

D暴风过后，应立即更换破裂之玻璃。

10.7暴雨及恶劣天气

A关闭所有门窗；

B收取晾晒衣物及其它外置物品；

C保持阳台下水口之通畅；

D监管小孩留在家中安全地方，避免意外。

10.8联络

用电话报案时，请提供以下所有资料：

A报案人的姓名；

B紧急事故的位置：1）小区的名称及地址；2）单元编号及楼层；

C有人受伤与否；

D紧急事故的种类、火警、罪案等；

E待对方确定了资料后，方可挂断电话。

10.9结语

没有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序可避免人员和财物损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上提供一套系统和周全的步骤，以应付意外或灾难之突然来临。

通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，再加上业主的合作，当万一发生紧急事故时，本服务管理中心便更有信心应付，即使遇上从未预计的紧急情况，仍有一套基本的应变程序可以协助业主做出合理反应。

制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全，保障业主的投资。然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需业主熟悉及灵活运用并时刻保持高度警觉，才可尽量避免意外发生及达到本应急程序之目的。

本公司建议：为业主利益着想，请向保险公司查询有关各类保险安排，以保障人身财产的安全。