关于乡村振兴战略发展中集体经营性建设用地入市的调研报告范文

关于乡村振兴战略发展中集体经营性建设用地入市的调研报告

县委农办：

接贵办《关于报送市人大调研乡村振兴战略材料的通知》后，我局即按照市人大常委会《关于上下联动开展乡村振兴战略实施情况调研的通知》（徐人常办[2021]43号）文件精神，对乡村振兴战略发展中集体经营性建设用地入市方面工作进行总结，现具体汇报如下:

一、基本情况和主要做法

我县为深入贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、深化农村土地使用制度改革，推动城乡融合发展，实现土地资源优化配合和节约集约用地，根据省、市有关文件精神，特制定了《睢宁县集体经营性建设用地入市试点工作实施意见》（睢政发[2020]34号）和《睢宁县集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（睢政发[2020]36号），并谨慎实施，目前已经挂牌出让了两宗集体经营性建设用地，用途为工业，出让年限50年，土地面积共计163.12亩，收取土地出让金2646.31万元。

在具体工作中，对项目地块，在权属清楚，没有争议的情况下，村集体经济组织通过召开村委会或发放征求意见书的形式，公开征求村民意见，经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意后形成决议，委托镇政府向县政府提出供地申请，并由县自然资源和规划局根据部门职能，拟定包含具体规划指标要求及出让用途、年限、竞买保证金、竞买原则等内容的挂牌出让公告，并参照国有建设用地上市模式，在睢宁县自然资源和规划局门户网站上发布，进行公开挂牌出让，由价高者得。

二、存在问题

1、虽然新修订的《中华人民共和国土地管理法》相关条款已经规定可以对集体经营性建设用地进行出让、出租等原则性规定，但是没有出台具体的操作模式、流程，只能由我们自己根据江苏省自然资源厅关于印发《农村集体经营性建设用地入市试点方案（试行）的通知》、《徐州市集体经营性建设用地入市试点工作实施意见》等有关规定，进行探索、实验。

2、按集体经营性建设用地入市流程规定，集体经营性建设用地入市需纳入公共资源交易中心建设用地平台公开交易，并在江苏土地市场网和当地土地市场以及相关媒介发布交易公告。但因为我们不是省确定试点单位，因此没有被开放端口，无法在公告资源交易中心用地平台上进行相应操作。只能在局门户网站上进行公示，一定程度上限制了竞买的公正和公平性。

3、出让调节金制度的建立与征收存在一定的难度，按照调节金征收规定，调节金为集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。其中土地取得成本及开发支出包含“地上房屋及附着物补偿、腾挪建设用地指标产生费用、农用地社会保障”等多项内容，内容繁杂，计核困难，计算主体牵涉面广，容易产生混乱和扯皮。

4、集体经营性建设用地入市前需要提供地块具体规划条件，虽然国土空间规划编制规范中，对村规要求应编尽编，但因为涉及到编制资金问题，许多村目前还没有编制具体的村庄规划。导致目前具体项目规划条件只能依据《江苏省城市规划管理技术规定》提出，还不准确、适当。

5、2016年，中国银保监会发布了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》中第五条规定“在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款”之规定，但该办法仅延长至2019年12月31日，导致已经出让的集体经营性建设用地无法发挥出抵押、融资的效能，限制了集体经营性建设用地入市的积极性。

6、集体土地确权登记还需要进一步厘清，因历史原因、资料不完整，部分所档案缺失等因素，导致目前实际的集体土地登记还不全面、准确、完整。村与村之间，村集体和村民小组之间还存在着争端、分歧、矛盾。容易导致出让调节金分配不均、不平衡，形成新的社会稳定问题。

三、意见与建议

1、自然资源部或省政府、自然资源厅尽快制定具体的方案或实施办法等制度性文件，制定统一的操作流程、模式，对集体经营性建设用地入市的主体、权利、责任、开发建设利用情况、转让、出租及抵押等权能、违约责任等内容明确，形成格式化文本，以利明确责任和方便管理。

2、对出让调节金制度简化操作模式与流程，参照制定征地区片综合地价的标准方法，制定统一区片地价征收标准，对出让调节金进行相应征收；其次，并就收益的分配主体，集体、政府及县自然资源和规划部门，要明晰各自的收取比例。

3、要加大资金保障，尽快完成农村的集体土地确权登记工作。提前解决土地归谁所有的争端、矛盾，同时由镇政府尽快拨付相关资金，编制具体的村规。

睢宁县自然资源和规划局

2021年5月12日